【丁律说法】出卖人配偶主张未经其同意而签署的二手房买卖合同无效，出卖人是否需要承担违约赔偿责任？

张三与张三妻结婚后，于2012年8月共同出资购买了一套商品房，房产证登记的权利人为张三，2021年5月，张三与李四签订房屋买卖合同，约定张三以现状按套将涉案房屋售予李四。涉案房屋为张三与张三妻的夫妻共同财产，张三出售该房屋未经张三妻同意的。后张三向李四发出《通知书》要求解除涉案合同。李四以张三拒绝履行合同义务为由提起诉讼，要求张三支付违约金121800元。

出卖人配偶反对，已签订的合同是否仍有效？出卖人需要承担违约赔偿责任吗？

根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

本案中，出卖人张三未经配偶同意或追认出售夫妻共同财产，构成无权处分行为，但这不属于合同无效的法定事由，本案中二手房买卖合同并不会因为当事人无处分权而当然无效，在这种情况下只要买卖合同不存在法律禁止或者其他无效的事由，即便另一方反对，也不影响涉案合同对出卖人个人发生法律效力。出卖人未经配偶同意出售夫妻共同财产，导致合同无法履行，构成根本违约，应承担违约责任。

因出卖人配偶反对，买受人是否还能要求继续履行合同呢？

本案中，买卖合同不存在法律禁止或者其他无效的事由，合同效力是不会因共有人的反对而受到影响的。当然买受人是否能取得到房屋的所有权，除了合同须真实有效外，还需要考察买受人是否构成善意取得。

法院在审理此类案件时还会考察买受人在签约时是否知晓该房屋还存在其他共有人。例如在本案中，房产证上的权利人只有张三一人，除非张三妻能够证明买受人在交易时已知晓房屋存在其他共有人，否则法院一般是会支持继续履行合同的。如房产证上的权利人不止出卖人一人，而买卖合同却只有出卖人一人签署且其他共有人由其代签，这种情事将更为复杂。究竟是构成表见代理、无权代理、无权处分还是其他法律关系要视具体情况而定。但可以明确的是，买受人在遇到房产证上登记多个权利人的情况时，需要所有权利人均到场签署买卖合同，切不可一时图方便而引起日后纠纷的隐患。